주택담보대출에 관한 궁금증 해결

주택담보대출이란?

금융기관에 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 대표적인 담보대출상품으로 모기지론(Mortgage Loan)이라고 합니다. 금융기관별로 다양한 상품이 있습니다. 주택담보대출의 한도는 LTV(담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율)에 따라 결정됩니다.

정부는 소비자의 담보가치와 상환능력에 비해 과도한 주택담보대출을 규제하고 있습니다. 주택담보대출은 원칙적으로 분할상환으로 취급하고, 특히 주택시장 과열 우려가 높은 지역인 투기지역 및 투기과열지구, 청약조정대상지역에서는 LTV·DTI 비율 규제가 강화됩니다.

또한 DSR(총부채원리금상환비율) 등 가계대출관리 기준에 의하여 대출 신청자 및 배우자의 소득규모, 기존 주택담보대출 보유여부 등에 따라 대출가능여부나 한도가 달라질 수 있으므로 자금을 사용하기 이전에 충분한 상담이 필요합니다.

1. LTV(담보인정비율)

LTV(Loan-To-Value ratio)는 주택담보대출 취급시 해당 주택의 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율입니다. 즉 주택가격 중에서 주택담보대출금액이 차지하는 비율로서 금융회사의 주택다모대출 취급한도를 산정하는 기준이 됩니다.

예를 들어, 6억원짜리 아파트를 사기 위해 아파트를 담보로 3억원을 대출받았다면, LTV는 50%가 됩니다.

 

LTV는 대출계좌별로 다음의 방식으로 산출합니다.

LTV 산출식

✽ 선순위채권: 차주의 부도시 금융회사보다 먼저 채권을 회수할 권리

선순위채권, 임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금은 대출한도에서 공제됩니다. 금융회사의 신규 주택담보대출 취급시 적용되는 LTV는 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 등 해당 주택이 속한 지역과 차주의 특성에 따라 상이할 수 있습니다.

지역과 주택 수, 가격에 따라 복잡하게 적용되는 LTV 규제가 2023년부터 무주택자는 50%로 통일되었습니다. 무주택자와 기존 주택을 팔고 새집으로 이사 가는 1주택자 모두 적용됩니다. 비규제지역은 LTV 60% 적용됩니다.

❖ 생애 최초 구입자: 규제지역 여부와 상관없이 9억원 이하 주택에 대해 LTV 80%까지 적용됩니다.
❖ 다주택자: LTV 30% 대출 가능합니다. 이전까지는 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없었습니다.

2. 新 DTI(총부채상환비율)

新DTI(Debt-To-Income ratio)는 차주의 부채부담능력을 측정하는 지표입니다. 차주의 소득에서 금융부채 원리금 상환액이 차지하는 비율, 즉 연간소득대비 연간 대출원리금 총액의 비율을 의미합니다. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 여깁니다.

DTI 산출식은 다음과 같습니다.

DTI 산출식

현재 DTI는 지역에 따라 차이가 있습니다. 

	DTI 한도	지역
투기지역 및 투기과열지구	40%	서울 강남, 송파, 서초, 용산
조정대상지역	50%
비규제지역	60%

 

3. DSR(총부채원리금상환비율)

DSR(Debt Service Ratio)은 차주의 연간소득에 대한 모든 가계대출의 원리금 상환액의 비율입니다. 

모든 가계대출(주담대, 신용대출)의 심사 과정에서 기존 가계대출 원리금 상환부담 전액을 반영함으로써, 차주의 실제 상환능력에 부합하는 대출이 이뤄지도록 하는 자율적 여신심사제도입니다. 각 금융회사별로 DSR 대출을 일정비율 이하로 관리합니다.

• 총대출액 1억원 초과시 DSR 40%
• 총대출액 1억원 미만시 DSR 70%

DSR 산출식은 다음과 같습니다.

DSR 주요 내용 정리:

구분	내용
적용범위	- 모든 유형의 가계대출시 산출하는 것이 원칙    *전세보증금담보대출, 예적금담보대출, 유가증권담보대출 등 포함 - 서민 실수요자 배려를 위하여 서민금융상품*, 소액신용대출, 전세자금대출, 지자체 지원 협약대출, 국가유공자 대상 저금리대출 등 신규 취급시 적용 예외   *새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론 등
소득산정	- '증빙소득'으로 확인이 원칙(근로소득원천징수영수증 등 객관성 있는 소득확인자료) - 증빙소득 제출이 어려운 경우 '인정 소득'(국민연금·건강보험료 납부 내역 등 공공기관 발급자료). '신고소득'(금융소득 등 대출신청자가 제출한 자료) 활용
부채산정	- 대출종유(주택담보대출, 신용대출 등), 상환방식(분할, 일시상환) 등에 따라원금산정   *예: 마이너스통장(신용대출) 3,000만원을 쓰는 경우, 대출총액(3,000만원)을 10년(신용대출 기준)으로 나눈 300만원이 연간 원금 - 모든 대출의 이자는 실제부담액

* 상기 내용은 2018년 12월 기준 내용으로 향후 변경될 수 있으므로 대출 전 금융회사에 확인하여 보시기 바랍니다.

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