주택연금 예상 수령액 조회(계산)·가입조건·신청절차

주택연금(역모기지론)은 특별한 소득원이 없는 만 55세 이상 고령자들이 보유하고 있는 주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 매월 일정액을 연금 형식으로 받는 대출상품입니다. 반면에, 전통적인 모기지론(Mortgage Loan)은 주택을 구입하기 위해 장기대출을 받은 후 일정기간 원리금을 상환하는 형식입니다

주택연금은 내 집에 평생 거주하면서 평생 동안 연금 지급을 보장하고 가입자가 사망한 후에도 연금의 감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급합니다. 부부가 모두 사망하는 경우에는 사후 정산 후에 연금 지급을 종료하게 되는데, 이때 주택을 처분한 가격으로 정산 금액이 부족하면 공사가 부담하고, 남으면 상속을 하게 됩니다.

다만, 주택연금은 이용 도중 집값이 오르거나 내려도 연금 지급액은 변동하지 않습니다. 나에게 필요한 사항들을 사전에 체크하고 직접 한국주택금융공사(이하 "HF"라 칭함)에 방문할 때 보다 효과적인 심층 상담에 도움이 되기를 희망합니다.

그러면 주택연금 제도의 내용 및 여러 궁금한 점들을 알아보겠습니다.

▌주택연금 가입조건

주택연금제도는 주택소유자가 보유한 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후생활 자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도입니다.
가입조건은 다음과 같습니다.

• 부부 중 1명이 만 55세이어야 하고
• 부부 중 1명 이상이 대한민국 국민이며
• 부부 기준으로 공시가격 12억원 이하의 주택을 소유하고 있어야 합니다.
• 다주택자도 주택 공시가격을 합틴 금액이 12억원 이하라면 가입이 가능하고, 공시가격 합계가 12억원을 초과하는 2주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 내 처분하는 조건이라면 가입이 가능합니다.

▌주택연금신청 절차

주택연금을 신청하게 되면 HF의 심사를 거쳐 HF가 담보를 취득한 후 금융기관에 보증서를 발급합니다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출 약정을 체결하고 월지급금을 받을 수 있습니다.

이 과정에서 등기수수료, 등록면허세, 인지세 등 담보설정비용이 발생하게 되고 비용은 첫 월지급금 수령 시 은행에서 정산할 수 있습니다. 

한국주택금융공사(HF) 사이트에서 주택연금 상담 및 신청방법을 확인할 수 있습니다.

1. 상담/신청: 신청자 > HF

• 주택연금설명서 및 체크리스트
• 주택연금신청서 및 서류 제출

2. 심사: HF

• 가입자 요건심사
• 담보주택 조사 및 가격평가 등

3. 보증약정/담보설정: HF

주택연금의 담보취득 방식은 두 가지로 나뉘는데, 가입을 진행할 때 저당권방식과 신탁방식 중 어떤 방식으로 가입할지 먼저 선택해야 합니다.

• 약정서 작성
• 근저당권 설정 또는 신탁등기

저당권 방식과 신탁방식의 차이점은 다음과 같습니다.

	저당권방식	신탁방식
의미	주택에 근저당권을 설정하여 HF에게 담보 제공 ✽ 등기상소유자: 가입자	주택을 HF[수탁자 겸 우선수익자]에 신탁하여 담보 제공 ✽ 등기상소유자: HF
배우자의 연금 승계	가입자 사망 시, 자녀 동의가 없으면 배우자가 주택연금을 계속 받지 못할 수 있음 ✽ 배우자가 주택 전부를 상속받아야 하기 때문	가입자 사망 시, 자녀 동의가 없더라도 배우자가 주택연금을 계속 수령하며 주택에 거주할 수 있음
임대차 가능 여부	보증금 있는 임대 불가능	보증금 있는 임대 가능 ✽보증금은 공사가 금융기관에 예치하여 관리하고 정기예금 수준의 운용수익 지급 ✽보증금 있는 임대는 동시에 4건까지 가능
연금 수령 종료 후	주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 상속인 소유	주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 귀속권리자 소유 ✽가입자가 직접 귀속권리자를 개별 지정하거나, 자녀 전원을 귀속권리자로 포괄 지정 가능

저당권방식과 신탁방식의 특징을 이해하고 가입자의 배우자 유무, 임대차 여부, 연금 수령 종료, 즉 가입자 및 배우자 사망  후 상속인 지정을 고려하여 결정하면 됩니다.

4. 보증서 발급: HF > 금융기관

• 보증서 발급 통지[고객 및 금융기관]

5. 대출 실행: 금융기관

• 대출 약정[고객이 금융기관 방문]
• 주택연금 수령
• 기타 비용 정산[납부]

▌주택연금 예상 수령액 예시

공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 산정합니다.

종신지급방식(정액형, 2024년.03.01. 기준)

정액형은 월지급금(수령액)을 일정한 금액으로 고정하는 방식입니다. 집값이 하락하거나 상승해도 월지급금의 변화가 없습니다.

다음은 일반주택과 노인복지주택을 종신지급방식 정액형을 적용할 경우 주택가격별 가입자의 해당 연령에서 받을 수 있는 월예상지급액입니다.

❑ 일반주택

등기사항증명서상 용도가 주택인 경우(단독, 다세대, 다가구주택 및 아파트)입니다.

*HF 자료/ 종신지급방식(정액형), 일반주택 / 이미지 누르면 확대됨

❑ 노인복지주택 - 지방자치단체에 신고된 노인복지주택

노인에게 주거시설을 분양하여 주거의 편의, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설입니다.

*HF 자료/ 종신지급방식(정액형),노인복지주택 / 이미지 누르면 확대됨

▌주택연금 예상 수령액 조회(계산)

앞에서 보인 주택연금 예상 수령액 예시를 통해 대략적인 수령액을 파악할 수 있습니다. 가입자의 상세한 예상 수령액을 알아 보려면 개인정보, 지급방식 및 지급유형 등 관련 정보를 추가 후 확인할 수 있습니다.

다음은 주택연금 예상 수령액 바로가기입니다.

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