아파트 가격 하락에서 상승 전환 시점을 누구나 알 수 있다?

이번 포스팅에서는 아파트 가격이 하락·횡보 구간에서 상승 전환 시점을 읽어내기 위해서 스스로 공부하는 방법에 대해서 살펴보겠습니다.

2023년 1월초 바라보는 부동산 시장은 어느 시점에 있을까?

범위를 좁혀 아파트 시장은 상승 정점→상승 횡보→하락 초기→대세 하락→하락 저점→하락 횡보→상승 초기→대세 상승 이라는 하나의 아파트 가격 순환 사이클(이하 아파트 사이클) 중 어느 시점에 있을까?

아파트 가격 순환 사이클

여러분은 지금 대한민국 부동산 시장이 어느 시점에 있다고 판단할까요?

위의 이미지에서 보인 사이클을 그려 놓으면 시장 참여자들은 나름대로 어느 시점이라고 판단하기 쉽습니다. 정확한 데이터를 근거로 삼지 않더라도 뉴스 또는 주변 사람들 얘기를 듣고 대략적으로 판단할 여지가 있어 보입니다. 반면, 부동산 공부를 해서 관련 데이터를 나름대로 찾아보고 주요 데이터는 마킹을 해 놓으면 부동산(아파트) 가격 순환 사이클에서 상승 전환 시점에서 매수하고, 하락 전환하기 전에 매도시점을 잡고 매매 결정을 할 수 있을 것입니다.

4년여 전부터 부동산 공부를 시작하면서 습득한 정보, 부동산 지식을 블로그를 통해서 공유하려 합니다. 부동산도 주식과 마찬가지로 사이클로 설명하는 부동산 전문가분이 있습니다. '부동산 사이클'이라고 구글링만 해도 금새 확인할 수 있는 상당히 유명해진 분입니다. 제가 부동산 공부를 하는데 많은 도움이 되었습니다. 얘기를 더 하면 광고 글이 될 것 같아서 여기까지만 언급하고 본론으로 들어가 보겠습니다.

이제는 다시 아파트를 사야 할 시점을 잡아야 하기 때문에 관심을 갖고 꾸준히 시장을 추적할 시점이 되었다고 판단하고 있습니다. 그 시기는 23년 말부터 25년 상반기로 보고 있습니다. 금리 변화 추이와 경기 침체의 깊이에 따라 시기는 계획하고 있는 기간의 전반부 또는 후반부가 될 것 같습니다.

많은 사람들은 아파트는 사는 것(Living)이니 한 번 매수하면 부동산에 대해 관심을 갖지 않습니다. 필자도 여기에 속했고요. 그렇지만 이것은 잘못된 생각이라는 사실을 인정해야 합니다. 그 이유는 다른 사람들은 부동산 사이클을 잘 활용하여 자산를 키우기 때문에 참여하지 않으면 뒤쳐지는것은 팩트니까요. 천민 자본주의까지는 논외로 하고요.

이번 글에서는 주요 지표는 무엇이고, 그 데이터를 어디에서 찾아 볼 수 있는지 소개하려고합니다.

아파트 가격 순환 사이클 해석에 필요한 주요 데이터

실전에 적용할 수 있는 데이터를 취하고 가공하여 나에게 필요한 정보를 얻을 수 있다면 전문가는 못되도 남들 하는 것을 따라 갈 수준은 됩니다.

시장에는 수많은 데이터들이 있습니다. 모든 데이터를 취하고 추적하는 것은 많은 시간이 필요하므로 그건 전문가의 영역으로 돌리고, 우리는 전문가들과 빅데이터에서 제공하는 핵심 데이터를 어떻게 취하고 사이클을 이해하는 것이 중요합니다. 데이터는 시간 경과에 따라 계속 새로운 데이터가 생성되므로 꾸준히 추적해야 합니다.


5대 주요 지표(데이터)를 완전히 내것으로 만들어 봅시다.

1. 거래량 및 매물 증감
2. 실거래가 추이
3. 전세가율
4. 미분양 추이
5. 투자 점수

5대 주요 데이터 확인 및 의미

주요 데이터는 빅데이터 플랫폼인 리치고와 아실에서 제공하는 데이터를 사용하였으며, 빅데이터 모바일 앱은 Google Play 스토어에서 다운로드, 컴퓨터에서는 PC버전으로 다운로드하여 사용할 수 있습니다.

1. 아파트 거래량·매물 증감 추이

빅 데이터 플랫폼	특징
리치고	지역 내 매매, 전/월세의 거래량과 매물량 흐름을 함께 막대 그래프로 표현
아실	지역 내 매매, 전/월세의 거래량 흐름을 막대 그래프로 표현, 매물량은 다른 페이지에서 확인

❑ 빅데이터별 거래량·매물 증감 추이 비교

거래량/매물 증감 추이

2. 아파트 실거래가 추이

빅 데이터 플랫폼	특징
리치고	지역 내 매매와 전세 실거래 가격의 흐름을 파악하기 위해서 캔들 차트 표현 - 평당 최고가·최저가·시가·종가 및 거래량 확인
아실	아파트 매매/전세 실거래 가격 지수 및 가격 변동률을 차트와 목록으로 표현

※ 참고: 아파트실거래가격지수

시장에서 실제 거래되고 신고된 아파트의 가격 수준과 변동률을 파악해 산출한 지수로서 시세를 반영한 아파트 매매가격지수보다 시장동향을 더 정확히 보여 준다는 평가를 받음.

기준시점은 2006년 1월로 이때의 값을 지수 100으로 삼는다. 전체 면적에 대해 지수를 생산하므로 전용 면적별로 구분하지 않으므로 전체적인 흐름을 파악하는데 유용하다.

❑ 빅데이터별 실거래가 추이 비교

플랫폼별 실거래가 형태 비교

3. 아파트 전세가율 추이

매매가와 전세가 차이를 비율로 나타낸 지표이며, 전세가율이 높은 지역일수록 매매가와 전세가 차이가 적기때문에 매매로 전환될 가능성이 높습니다. 또한 전세가율이 높으면 갭투자가 증가하는 경향이 뚜렷합니다.

빅 데이터 플랫폼	특징
리치고	지역 내 전세가율 데이터가 2004년 1월부터 보여주고 있습니다. 2년, 5년, 7년, 10년, 전체 기간(2004년 1월~)를 선택하여 확인할 수 있습니다. 하락 조정기에서 상승 전환 시점을 판단하는 기준 정보 중 하나입니다.

❑ 빅데이터에서 제공하는 전세가율 차트

전세가율

4. 아파트 미분양 추이

지역의 미분양 숫자를 2007년 2월부터 현재까지 보여줍니다. 미분양이 적을수록 내 집 마련에 대한 잠재 수요가 많다는 것으로 매매가격 상승에 긍적적으로 작용합니다.

빅 데이터 플랫폼	특징
리치고	지역 내 미분양 데이터를 보여주고 있습니다. 1년, 3년, 5년, 10년, 전체 기간(2007년 2월~)를 선택하여 확인할 수 있습니다. 하락 조정기,상승 정점에서 추세 전환을 판단하는 기준 정보 중 하나입니다.

❑ 빅데이터에서 제공하는 미분양 추이

미분양 추이

5. 아파트 투자 점수

투자하기 좋은 지역, 시점을 찾기 위해 전세 대비 저평가, 전세가율, 미분양, 공급 등의 각종 지표를 가중치를 넣어 분석한 데이터입니다. 점수가 높을수록 투자하기 좋은 지역, 시점입니다. 즉 매수 시점을 포착하는데 유용한 지표입니다.

빅 데이터 플랫폼	특징
리치고	주요 지표를 종합적으로 분석한 지표로 매수 결정을 할 때 핵심 지표로 유용합니다. 2008년 1월부터 데이터를 보여주고 있습니다. 70점 이상은 투자하기 좋음, 45점 미만은 유의를 빅데이터는 권장하고 있습니다.

❑ 빅데이터에서 제공하는 투자 점수 추이

투자 점수

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포스팅을 마치며...

아파트 가격 순환 사이클을 해석하고 활용하는데 필요한 주요 데이터에는 어떤 것들이 있고, 어디서 그 데이터를 취할 수 있는지를 살펴보았습니다.

다음 게시글에서는 5대 주요 지표들이 아파트 순환 사이클에서 어떤 특징을 보이는지를 다루어보겠습니다.

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