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미국 기준금리 동향
미국 연방준비제도(Fed)의 본격적인 '자이언트 스텝'이 시작되면서 미국이 경기침체에 빠질 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 물가를 잡기 위한 연준의 기준금리 인상 속도가 빨라지고 광폭의 인상은 경기 침체로 이어질 수 있습니다.
시장에서는 이번 26~27일(현지 시간) 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 또 한번 0.75% 인상(자이언트 스텝) 할 것으로 내다보고 있습니다. 지난달(6월 16일) 0.75% 인상한 데 이어 연속해서 자이언트 스텝으로 껑층껑충 오를 기세입니다.
시카고 상품거래소(CME) FedWatch에 의하면, Fed가 이번에 0.75% 인상할 확률은 25일(현지 시간) 기준 77.5%, 1.00% 인상(울트라 스텝)할 확률은 22.5%을 예상하고 있습니다.
시장 참여자들은 앞으로도 미국의 기준 금리 인상은 이어질 것으로 보고 있습니다. 제롬 파월 연준 의장은 지난달 기자회견에서 '연준의 정책 목표 우선순위는 물가 안정'이라고 강조한 바 있습니다. 과거 연준의 금리 정책을 볼 때 물가가 확실히 잡힐 때까지 강력하고 확고한 금리인상을 펼쳐왔습니다.
국내 기준금리 동향
한국 기준금리 변동 상황을 보겠습니다.
2021년 8월부터 금리를 올리기 시작하여 0.25% 인상을 5회 실시하였고, 지난번(7월 13일) 사상 첫 0.5%(빅 스텝) 인상을 단행했습니다.
다음 한국은행 금통위는 8월 25일 열리며, 금리 인상폭은 7월 27일 미국 연준의 금리 결정에 연동될 수밖에 없을 것입니다. 앞서 7월 미국 기준금리에 관한 FedWatch 예상에 의하면 0.75% 인상(자이언트 스텝)이 유력시되고 있습니다. 미국 연준이 0.75% 포이트 인상하면 현재 한국 기준 금리와 동일한 2.25%가 됩니다.
미 연준은 물가를 잡기 위해서 기준 금리를 지속적으로 인상하겠다는 정책 의지를 내비치고 있습니다. 물론 소비자물가지수(CPI), 실업률, 제조업 고용지수(ISM) 등 추이를 살펴봐야 하지만 적어도 내년 초반까지 기준금리 인상을 예상하고 있습니다. 시장에서는 이미 경기 침체(R의 공포), S(경기 침체+인플레이션) 공포를 예상하고 있는 상황입니다.
부동산 시장 추이
현재 연 2.25%인 기준금리가 연말에는 3%(중립 금리, 2.5~3.5%)까지도 올라갈 수 있다는 전망이 많습니다. 이렇게 되면 주택담보대출 금리는 최고 연 7%대까지 오를 것으로 예상됩니다.
금감원에서 지난 3월 현재 평균 연 4% 수준인 가계대출금리가 연 7%로 오를 경우 시장에 미칠 영향을 분석했습니다. 원리금 상환에만 소득의 70% 이상을 써야 하는 대출자가 190만 명에 이를 것으로 분석했습니다. 이 가운데 120만 명은 소득의 90%가 넘는 돈을 원리금 상환에 지불해야 할 것으로 전망했습니다.
지난해 부동산 시장 폭등 국면에서 빚을 내서 집을 산 사람들(소위 '영끌족')의 상황이 더 어려워질 것으로 보입니다. 지난 2009년 금융 위기 때 등장했던 '하우스 푸어'라는 말이 다시 회자되고 있습니다.
7월 셋째 주(18일 기준) 전국 아파트 매매 가격은 전 주보다 0.04% 떨어지며 11주 연속 하락했습니다. 서울 아파트 값도 8주째 하락하고 있습니다. 노원, 도봉, 강동(노도강) 등 서울 외곽의 하락 폭이 특히 커졌고, 강남권도 하락세가 확산하고 있습니다.
경기 침체가 장기화될 것이라는 우려 속에 치솟는 물가에 금리가 폭등하면서 부동산 매수 심리가 극도로 말라붙은 거래절벽 상황이 이어지고 있습니다.
- 7월 셋째 주(18일) 매수심리: 서울 31.1, 경기 22.1, 인천 20.8
거래가 급감하면서 실수요자가 느끼는 가격 변화는 아주 크게 느껴질 수 있는데, 내 집 마련을 해야 할 사람은 신규 분양 물량을 청약하는 것은 참여하되, 기존 아파트를 매수하는 것은 더 관망할 것을 많은 전문가들이 조언하고 있습니다.
관망해야 하는 이유로는 기준 금리가 앞으로도 더 상승할 것으로 예상되고, 금리 인상에 따른 경기 침체기로 들어가면 자산 시장은 거품이 빠질 수밖에 없습니다.
부동산 시장은 하락기로 접어들었으며, 그 징후로는 서울 기준 21년 9월부터 거래가 급감하고 있습니다. 다음은 강남구, 마포구 및 성동구의 아파트 거래량을 보여주고 있습니다.
포스팅을 마치며...
미국 연준의 가파른 기준금리 인상, 여기에 연동된 한국은행의 빨라진 금리인상이 부동산에 미치는 영향을 살펴보았습니다.
내 집 마련을 위한 사람들은 더 관망을, 불가피하게 팔고자 하는 사람들은 서둘러 팔 것을 전문가들은 추천하고 있습니다. 부동산 시장 사이클에서 현재는 꼭지점에서 하락 변곡점에 있다는 의견에 동의한다면 대략적인 매수 시기를 가늠할 수 있을 것 같습니다.
다음 글에서는 빅데이터 활용법을 통해서 부동산 시장에 대응하는 것을 살펴보겠습니다.
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