껑충 껑충 오르는 기준금리와 부동산 관계

미국 기준금리 동향

미국 연방준비제도(Fed)의 본격적인 '자이언트 스텝'이 시작되면서 미국이 경기침체에 빠질 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 물가를 잡기 위한 연준의 기준금리 인상 속도가 빨라지고 광폭의 인상은 경기 침체로 이어질 수 있습니다.

시장에서는 이번 26~27일(현지 시간) 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 또 한번 0.75% 인상(자이언트 스텝) 할 것으로 내다보고 있습니다. 지난달(6월 16일) 0.75% 인상한 데 이어 연속해서 자이언트 스텝으로 껑층껑충 오를 기세입니다.

Fed 기준금리변동추이

시카고 상품거래소(CME) FedWatch에 의하면, Fed가 이번에 0.75% 인상할 확률은 25일(현지 시간) 기준 77.5%, 1.00% 인상(울트라 스텝)할 확률은 22.5%을 예상하고 있습니다.

FedWatch 예상 기준금리 인상률

시장 참여자들은 앞으로도 미국의 기준 금리 인상은 이어질 것으로 보고 있습니다. 제롬 파월 연준 의장은 지난달 기자회견에서 '연준의 정책 목표 우선순위는 물가 안정'이라고 강조한 바 있습니다. 과거 연준의 금리 정책을 볼 때 물가가 확실히 잡힐 때까지 강력하고 확고한 금리인상을 펼쳐왔습니다.

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국내 기준금리 동향

한국 기준금리 변동 상황을 보겠습니다.

2021년 8월부터 금리를 올리기 시작하여 0.25% 인상을 5회 실시하였고, 지난번(7월 13일) 사상 첫 0.5%(빅 스텝) 인상을 단행했습니다.  

한국은행 기준금리변동추이

다음 한국은행 금통위는 8월 25일 열리며, 금리 인상폭은 7월 27일 미국 연준의 금리 결정에 연동될 수밖에 없을 것입니다. 앞서 7월 미국 기준금리에 관한 FedWatch 예상에 의하면 0.75% 인상(자이언트 스텝)이 유력시되고 있습니다. 미국 연준이 0.75% 포이트 인상하면 현재 한국 기준 금리와 동일한 2.25%가 됩니다.

미 연준은 물가를 잡기 위해서 기준 금리를 지속적으로 인상하겠다는 정책 의지를 내비치고 있습니다. 물론 소비자물가지수(CPI), 실업률, 제조업 고용지수(ISM) 등 추이를 살펴봐야 하지만 적어도 내년 초반까지 기준금리 인상을 예상하고 있습니다. 시장에서는 이미 경기 침체(R의 공포), S(경기 침체+인플레이션) 공포를 예상하고 있는 상황입니다.  

 

 

부동산 시장 추이

현재 연 2.25%인 기준금리가 연말에는 3%(중립 금리, 2.5~3.5%)까지도 올라갈 수 있다는 전망이 많습니다. 이렇게 되면 주택담보대출 금리는 최고 연 7%대까지 오를 것으로 예상됩니다.

금감원에서 지난 3월 현재 평균 연 4% 수준인 가계대출금리가 연 7%로 오를 경우 시장에 미칠 영향을 분석했습니다. 원리금 상환에만 소득의 70% 이상을 써야 하는 대출자가 190만 명에 이를 것으로 분석했습니다. 이 가운데 120만 명은 소득의 90%가 넘는 돈을 원리금 상환에 지불해야 할 것으로 전망했습니다.

지난해 부동산 시장 폭등 국면에서 빚을 내서 집을 산 사람들(소위 '영끌족')의 상황이 더 어려워질 것으로 보입니다. 지난 2009년 금융 위기 때 등장했던 '하우스 푸어'라는 말이 다시 회자되고 있습니다.

7월 셋째 주(18일 기준) 전국 아파트 매매 가격은 전 주보다 0.04% 떨어지며 11주 연속 하락했습니다. 서울 아파트 값도 8주째 하락하고 있습니다. 노원, 도봉, 강동(노도강) 등 서울 외곽의 하락 폭이 특히 커졌고, 강남권도 하락세가 확산하고 있습니다.

경기 침체가 장기화될 것이라는 우려 속에 치솟는 물가에 금리가 폭등하면서 부동산 매수 심리가 극도로 말라붙은 거래절벽 상황이 이어지고 있습니다.

• 7월 셋째 주(18일) 매수심리: 서울 31.1, 경기 22.1, 인천 20.8

출처: 아실, 아파트 매수심리

거래가 급감하면서 실수요자가 느끼는 가격 변화는 아주 크게 느껴질 수 있는데, 내 집 마련을 해야 할 사람은 신규 분양 물량을 청약하는 것은 참여하되, 기존 아파트를 매수하는 것은 더 관망할 것을 많은 전문가들이 조언하고 있습니다.

관망해야 하는 이유로는 기준 금리가 앞으로도 더 상승할 것으로 예상되고, 금리 인상에 따른 경기 침체기로 들어가면 자산 시장은 거품이 빠질 수밖에 없습니다.

부동산 시장은 하락기로 접어들었으며, 그 징후로는 서울 기준 21년 9월부터 거래가 급감하고 있습니다. 다음은 강남구, 마포구 및 성동구의 아파트 거래량을 보여주고 있습니다.

강남구, 마포구, 성동구 아파트 거래량

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포스팅을 마치며...

미국 연준의 가파른 기준금리 인상, 여기에 연동된 한국은행의 빨라진 금리인상이 부동산에 미치는 영향을 살펴보았습니다. 

내 집 마련을 위한 사람들은 더 관망을, 불가피하게 팔고자 하는 사람들은 서둘러 팔 것을 전문가들은 추천하고 있습니다.  부동산 시장 사이클에서 현재는 꼭지점에서 하락 변곡점에 있다는 의견에 동의한다면 대략적인 매수 시기를 가늠할 수 있을 것 같습니다.

다음 글에서는 빅데이터 활용법을 통해서 부동산 시장에 대응하는 것을 살펴보겠습니다.

 

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